房屋出租会计处理(lǐ)与税務(wù)处理(lǐ)汇总

2.一般纳税人简易计税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可(kě)以选择适用(yòng)简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用(yòng)一般计税方法计税。其中取得的不动产时间判断：——以直接購(gòu)买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天為(wèi)取得的时间。——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可(kě)证注明的开工日期為(wèi)不动产取得的时间，无建筑工程施工许可(kě)证的，按合同注明的开工日期為(wèi)不动产取得的时间。

（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可(kě)选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能(néng)选择简易办法征税。

3.预缴增值税

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税務(wù)机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

（3）小(xiǎo)规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税務(wù)机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（4）个體(tǐ)工商(shāng)户出租住房（适用(yòng)简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小(xiǎo)规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度為(wèi)1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。

（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税務(wù)机关核定的纳税期限预缴税款。

（7）向不动产所在地主管税務(wù)机关预缴的增值税款，可(kě)以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作為(wèi)合法有(yǒu)效凭证。

4.发票开具

5.纳税义務(wù)发生时间

（2）纳税人发生应税行為(wèi)并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，為(wèi)开具发票的当天。

（二）企业所得税

2.《國(guó)家税務(wù)总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（國(guó)税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物(wù)或者其他(tā)有(yǒu)形资产的使用(yòng)权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用(yòng)配比原则，出租人可(kě)对上述已确认的收入，在租赁期内，分(fēn)期均匀计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业務(wù)企业所得税处理(lǐ)办法〉的通知》（國(guó)税发[2009]31号）：企业新(xīn)建的开发产品在尚未完工或办理(lǐ)房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用(yòng)之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）房产税

2.《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3.《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用(yòng)税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有(yǒu)免收租金期限的，免收租金期间由产权所有(yǒu)人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花(huā)税

1.财产租赁合同，按照租赁金额千分(fēn)之一贴花(huā)。税额不足一元的按一元贴花(huā)。

2.对与高校學(xué)生签订的高校學(xué)生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花(huā)税

3.房屋租赁合同一经签订，印花(huā)税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花(huā)税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小(xiǎo)规模纳税人50%减征印花(huā)税。（财税〔2019〕13号）

5.房屋合同中所载金额和增值税分(fēn)开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分(fēn)开注明的，以合同所载金额為(wèi)计税依据。

1.由自用(yòng)房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：

借：投资性房地产（转换时原账面余额）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备

【补充1】在下列情况下，当有(yǒu)确凿证据表明房地产用(yòng)途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换為(wèi)其他(tā)资产或将其他(tā)资产转换為(wèi)投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用(yòng)，相应地由投资性房地产转换為(wèi)自用(yòng)房地产。比如原来出租的房地产现改為(wèi)自用(yòng)房地产；（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换為(wèi)投资性房地产；（3）自用(yòng)土地使用(yòng)权停止自用(yòng)，用(yòng)于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转為(wèi)投资性房地产；（4）自用(yòng)建筑物(wù)停止自用(yòng)，改為(wèi)出租，相应地由固定资产转换為(wèi)投资性房地；（5）房地产企业将用(yòng)于经营出租的房地产重新(xīn)开发用(yòng)于对外销售，从投资性房地产转為(wèi)存货。

【补充2】由投资性房地产转為(wèi)自用(yòng)房地产或存货时：借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）或开发产品（转换时原账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备

2.一次性收到房屋租金

3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

按出租期间分(fēn)期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业務(wù)收入（以房屋出租為(wèi)主业，下同）/其他(tā)业務(wù)收入

4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

按出租期间分(fēn)期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业務(wù)收入/其他(tā)业務(wù)收入

5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金

（1）先收租金收取租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新(xīn)准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分(fēn)期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业務(wù)收入（以房屋出租為(wèi)主业，下同）/其他(tā)业務(wù)收入

（2）后收租金（如每半年收取一次租金）按出租期间分(fēn)期结转收入借：应收账款贷：主营业務(wù)收入（以房屋出租為(wèi)主业，下同）/其他(tā)业務(wù)收入应交税费——待转销项税额收到租金或者合同约定收租金日期借：应交税费——待转销项税额贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税收到租金借：银行存款贷：应收账款

6.按出租期间分(fēn)期结转成本（公允价值模式不计提）借：主营业務(wù)成本/其他(tā)业務(wù)成本贷：投资性房地产累计折旧

【附公允价值模式】（1）期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）期末公允价值小(xiǎo)于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动

7.房产税会计分(fēn)录（计提+缴纳）

8.印花(huā)税会计分(fēn)录（计提+缴纳）

9.城建税及附加会计分(fēn)录（计提+缴纳）

我以案例的形式开给你们讲讲个人房屋出租的涉税问题。

一、个人出租非居住房涉税问题

案例一：王大爷是北京四合院的一个老住户了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商(shāng)铺（非住房）给北京**信息技术公司，月租金含税价9.9万元，一次性收取1年租金118.8万元。北京**信息技术公司要求王大爷提供增值税发票。王大爷是个退休的工人，自然不知道如何取得发票，如果开发票给对方，是不是自己还要另外掏钱出去（也就是缴纳出去的税款）？一起看下，王大爷该如何操作了。

个人出租不动产，可(kě)向税務(wù)机关申请代开发票，所以王大爷可(kě)以去不动产所在地的主管税務(wù)机关申请代开发票（可(kě)以代开专票）。

1、如果承租方公司并没有(yǒu)要求提供的发票类型，王大爷可(kě)以选择代开普票

个人所得税=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花(huā)税。对个人出租住房，不區(qū)分(fēn)用(yòng)途，免征城镇土地使用(yòng)税。