房地产开发全程汇总

　　房地产开发全程的主要环节包括：公司筹建环节、设立项目公司环节、征地拆迁环节、资金筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文(wén)主要就房地产开发全过程重点涉税环节进行分(fēn)析。

第一章 筹建环节税務(wù)处理(lǐ)

一、筹建期间的确定

　　筹建期间划分(fēn)以实际生产、销售、提供劳務(wù)或其他(tā)经营行為(wèi)之日為(wèi)“开始生产、经营”之日至筹建期结束。

　　这里需要注意的是，房地产企业开始经营年度為(wèi)开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一筆(bǐ)经营收入日期。

二、筹建期间费用(yòng)的处理(lǐ)

　　开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用(yòng)等内容。

　　根据《企业会计准则》中“管理(lǐ)费用(yòng)”核算内容可(kě)知，开办费会计处理(lǐ)上不再作“長(cháng)期待摊费用(yòng)”或“递延资产”，而直接将其费用(yòng)化，统一在“管理(lǐ)费用(yòng)”科(kē)目核算，发生时直接计入“管理(lǐ)费用(yòng)—开办费”。

　　开办费未明确列作長(cháng)期待摊费用(yòng)，企业可(kě)在开始经营之日的当年一次性扣除，也可(kě)自支出发生月份次月起，分(fēn)期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。

　　企业所得税汇算清缴中业務(wù)招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除;企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业務(wù)招待费数额应与当年度发生的业務(wù)招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分(fēn)作纳税调增处理(lǐ);发生的广告费和业務(wù)宣传费，可(kě)按实际发生额计入企业筹办费，并按有(yǒu)关规定在税前扣除。

三、筹建期间企业所得税的亏损处理(lǐ)

　　企业自开始生产经营年度，為(wèi)开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用(yòng)支出，不得计算為(wèi)当期亏损，企业可(kě)在开始经营之日当年一次性扣除，也可(kě)自支出发生月份次月起分(fēn)3年摊销。

第二章 设立环节财税处理(lǐ)

一、项目公司设立

　　项目公司投资人(股东)可(kě)选自然人或法人。两者对应分(fēn)配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有(yǒu)很(hěn)大差别。

　　经营净利润分(fēn)配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民(mín)企业之间分(fēn)配股息红利免税条件的，免企业所得税。

　　开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作為(wèi)法人投资主體(tǐ)其帐面如有(yǒu)亏损则可(kě)按税法规定弥补亏损。

二、项目公司设立方式选择

　　可(kě)根据项目实际情况，新(xīn)设项目公司(一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作)

（一）优点

　　1.项目公司结束后，可(kě)及时注销公司，同时分(fēn)散投资风险;

　　2.不同项目间，同类产品同期成本可(kě)避免对比;

　　3.可(kě)在项目公司之间对费用(yòng)类企业管理(lǐ)性支出进行调整;

　　4.如果不想自行开发，可(kě)按项目进行股权转让;囤地的一般都是会考虑设立独立的。

　　5.项目公司独立，开发失败的风险可(kě)控。

（二）缺点

　　1.开发资质不能(néng)提升，不能(néng)满足开发面积持续增長(cháng)，对融资产生一定影响;资质办理(lǐ)这是个难题。

　　2.品牌聚集效应不够(这点其实可(kě)以忽略不计);

　　3.项目间费用(yòng)分(fēn)摊难以操作;

　　4.各项目间未分(fēn)配利润数不能(néng)相互抵减、增值税进项税额不能(néng)相互抵减;

　　5.土地增值税清算时不能(néng)转嫁成本;

　　6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。

三、人员配备

　　因為(wèi)计入开发间接费用(yòng)的工程人员等费用(yòng)，在土地增值税清算时可(kě)以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可(kě)以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用(yòng)尽可(kě)能(néng)计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合;方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。

　　开发间接费用(yòng)总额有(yǒu)限制，只能(néng)说是在尽量做大总额的方向去努力，这个在后面的文(wén)章当中会专门讲述。

四、建设产品设计及变更

　　房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商(shāng)品房。商(shāng)品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。

　　变更设计这部分(fēn)基本上不涉及税费的问题。

五、土地使用(yòng)权出资规定

　　地产公司的股东可(kě)用(yòng)货币出资，也可(kě)用(yòng)实物(wù)、知识产权、土地使用(yòng)权等可(kě)用(yòng)货币估价并可(kě)依法转让的非货币财产作价出资;实操过程有(yǒu)很(hěn)多(duō)公司存在用(yòng)土地使用(yòng)权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分(fēn)為(wèi)三种情况讨论：

　　1.以划拨土地使用(yòng)权出资的，使用(yòng)人应向市、县人民(mín)政府土地管理(lǐ)部门申请办理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续后方能(néng)作為(wèi)出资;

　　2.城市规划區(qū)内集體(tǐ)所有(yǒu)土地应先依法征為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地后方能(néng)作為(wèi)出资;

　　3.农村和城市郊區(qū)集體(tǐ)所有(yǒu)土地(除法律规定属國(guó)家所有(yǒu)外)应经县级人民(mín)政府登记注册，核发证明，确认所有(yǒu)权后方能(néng)作為(wèi)出资。

　　4、一般的商(shāng)住用(yòng)地作价入股的情形，此种情形不受限制。

六、土地使用(yòng)权出资入股涉税分(fēn)析

（一）增值税

　　销售服務(wù)、无形资产或不动产，指有(yǒu)偿提供服務(wù)、有(yǒu)偿转让无形资产或不动产。以不动产為(wèi)对价换取被投资企业股权，即土地使用(yòng)权属发生变更，属于取得“其他(tā)经济利益”的情形，应缴增值税。

（二）土地增值税

　　1、对于普通的商(shāng)住用(yòng)地，在资产入股时，大多(duō)数地方的税務(wù)部门会认定為(wèi)是只涉及股权转让為(wèi)没有(yǒu)涉及土地使用(yòng)权发生转移的情形。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。

　　2、关于房地产项目非商(shāng)住用(yòng)地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于企业改制重组有(yǒu)关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)曾规定“单位、个人在改制重组时以國(guó)有(yǒu)土地、房屋进行投资，对其将國(guó)有(yǒu)土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有(yǒu)关土地增值税政策不适用(yòng)于房地产开发企业。

　　该文(wén)的执行期限到期后(2015年1月1日至2017年12月31日)，《关于继续实施企业改制重组有(yǒu)关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57 号)继续延续了上述处理(lǐ)思路，具體(tǐ)条文(wén)為(wèi)“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有(yǒu)关土地增值税政策不适用(yòng)于房地产转移任意一方為(wèi)房地产开发企业的情形。”

　　上述出资入股的形式在后期开发过程中可(kě)能(néng)面临两个问题：

　　一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转為(wèi)房地产开发企业可(kě)能(néng)遇到审批层面的障碍;

　　二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。也就是说，收購(gòu)方应当提前考虑土地票的成本，以及增值率的问题。

（三）企业所得税

　　企业发生非货币性资产出资，应视同有(yǒu)偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民(mín)企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可(kě)在不超过5年期限内，分(fēn)期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

（四）印花(huā)税

　　对土地使用(yòng)权出让合同、土地使用(yòng)权转让合同按产权转移书据征印花(huā)税(税率0.05%)。

（五）契税

　　以土地使用(yòng)权出资，视同土地使用(yòng)权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。

　　分(fēn)摊利息费用(yòng)，使用(yòng)借款企业分(fēn)摊合理(lǐ)利息准予在税前扣除;超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。

3.土地增值税

　　对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用(yòng)而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用(yòng)权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　通俗讲，就是不征土地增值税，但是可(kě)以将资金财務(wù)成本按10%计入税前抵扣项。

第三章 筹资环节财税处理(lǐ)，这里主要指的是前期融资

一、筹资环节涉税环节要点

　　(一)过高的资产负债率(一般超过50%)、较低的流动比率(一般小(xiǎo)于100%);

　　(二)关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可(kě)能(néng)无法税前扣除(一般企业2:1，金融企业5:1);企业集团(母公司注册资本在5000万元人民(mín)币以上，并至少拥有(yǒu)5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民(mín)币以上、集团成员单位均具有(yǒu)法人资格)或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分(fēn)拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并向下属单位收取用(yòng)于归还金融机构或债券購(gòu)买方本息业務(wù)。

　　企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财務(wù)公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分(fēn)拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券購(gòu)买方。

1.增值税

　　在统借统还业務(wù)中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财務(wù)公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用(yòng)单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。

　　这个问题其实是不用(yòng)考虑的，一般公司都会采取措施筹划掉。

2.企业所得税

　　企业利息支出按以下规定处理(lǐ)：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分(fēn)摊集团内部其他(tā)成员企业使用(yòng)的，借入方凡能(néng)出具从金融机构取得借款证明文(wén)件，可(kě)在使用(yòng)借款企业间合理(lǐ)

（三）股权转让收入明显偏低的问题

　　因筹资引起的股权变动(如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题)，申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他(tā)争议，比如被投资企业拥有(yǒu)土地使用(yòng)权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的;申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的;申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他(tā)股东股权转让收入的;申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的;不具合理(lǐ)性的无偿让渡股权或股份。

二、税務(wù)机关对价格明显偏低股权转让核定方法

　　(一)净资产核定法

　　股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。

　　被投资企业的土地使用(yòng)权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税務(wù)机关可(kě)参照纳税人提供的具有(yǒu)法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税務(wù)机关可(kě)参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

　　(二)类比法

　　1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他(tā)股东股权转让收入核定;

　　2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定;

　　3.企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除為(wèi)取得该股权发生成本后，為(wèi)股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分(fēn)配利润等股东留存收益中该项股权可(kě)能(néng)分(fēn)配金额;

　　4.符合条件居民(mín)企业之间股息、红利等权益性收益免税。

三、资本公积转增资本涉税环节

（一）增值税

　　资本公积转增资本，未发生应税行為(wèi)，不属增值税征收范围。

（二）土地增值税

　　评估增值未发生所有(yǒu)权转移，不缴纳土地增值税。

（三）印花(huā)税

　　按资本公积转增资本数额0.05%缴纳印花(huā)税。

（四）房产税

　　从评估增值次月起按评估增值后房屋(无论是否计入固定资产)原值缴房产税(年度应缴房产税=新(xīn)固定资产原值×70%×1.2%)。

（五）个人所得税

　　一般来说，自然人股东非股票溢价形成的资本公积转為(wèi)资本或以现金或股份及其他(tā)形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征20%个人所得税。

第四章 征地环节财税处理(lǐ)

一、增值税

　　房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用(yòng)，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额為(wèi)销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用(yòng)、土地前期开发费用(yòng)和土地出让收益等。(部分(fēn)地區(qū)可(kě)以扣除的拆迁补偿费用(yòng)仅含货币支付的部分(fēn)，回迁房及置换房等不得扣除)。

　　向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据為(wèi)合法有(yǒu)效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用(yòng)税可(kě)以按受益原则计入房地产开发成本。

　　拆迁补偿费用(yòng)，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用(yòng)凭证等能(néng)证明拆迁补偿费用(yòng)真实性的材料。

二、土地使用(yòng)税

　　房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用(yòng)税按受益原则可(kě)以计入房地产开发成本部分(fēn)。

　　凡在土地使用(yòng)税开征范围内使用(yòng)土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用(yòng)权，都应依法缴土地使用(yòng)税。

　　年应纳税税额=(实际占用(yòng)的土地面积(平方米)×适用(yòng)税额÷12)×应税期限(月)或：年应纳税税额=【(实际占用(yòng)的土地面积(平方米)—尚未利用(yòng)的土地)】×适用(yòng)税额÷12)×应税期限(月)。

　　开发产品交楼后，可(kě)以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用(yòng)税应纳税额。

三、印花(huā)税

　　房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用(yòng)权出让合同、土地使用(yòng)权转让合同。对其应按产权转移书据征印花(huā)税。

四、契税（税率3-5%）

　　以协议方式出让的，其契税计税价格為(wèi)成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物(wù)和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物(wù)、无形资产及其他(tā)经济利益。

　　土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用(yòng)权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　(2)以土地、房屋权属抵债;

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　(4)以预購(gòu)方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　因此应以取得该土地使用(yòng)权支付全部经济利益為(wèi)契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用(yòng)权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。

几种特殊情形

　　(1)合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分(fēn)配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分(fēn)土地使用(yòng)权换取部分(fēn)自建住房。双方分(fēn)配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。

　　(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用(yòng)权时，按《國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由政府按约定价格回購(gòu)，其发生建设支出。回迁安置房建造支出属房地产企业為(wèi)承受國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权支付的经济利益，应征契税。

　　(3)融资性售后回租业務(wù)指承租方以融资為(wèi)目的将资产出售给经批准从事融资租赁业務(wù)企业后，又(yòu)将该项资产从金融租赁公司租回行為(wèi)。融资性售后回租业務(wù)中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

　　对金融租赁公司开展售后回租业務(wù)，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回購(gòu)原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业務(wù)中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税;房地产企业回購(gòu)前述房地产的，免征契税。

五、土地增值税

　　以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作為(wèi)取得土地使用(yòng)权所支付的金额据以扣除。

　　因國(guó)家建设需要依法征用(yòng)、收回的房地产或因城市实施规划、國(guó)家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税務(wù)机关提出免税申请，经税務(wù)机关审核后，免征土地增值税。

六、个人所得税

　　对被拆迁人按國(guó)家有(yǒu)关城镇房屋拆迁管理(lǐ)办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用(yòng)发票范围，不需开发票。

第五章 开发环节财税处理(lǐ)

　　设计、开发阶段是开发商(shāng)委托设计公司和建筑公司进行项目设计、施工修建的建设阶段。

一、印花(huā)税

　　涉及印花(huā)税主要合同项目。

　　(1)采購(gòu)甲供材料、建筑安装工程承包合同(税率0.03%)

　　(2)建设工程勘察设计合同，不动产销售合同(税率0.05%)

　　(3)借款合同(税率0.005%)

　　(4)财产保险合同(税率0.1%)

二、土地使用(yòng)税

　　城镇土地使用(yòng)税采用(yòng)定额税率，即采用(yòng)有(yǒu)幅度的差别税额，按大、中、小(xiǎo)城市和县城、建制镇、工矿區(qū)分(fēn)别规定每平方米土地使用(yòng)税年应纳税额。具體(tǐ)标准如下：

（一）大城市1.5元至30元;

（二）中等城市1.2元至24元;

（三）小(xiǎo)城市0.9元至18元;

（四）县城、建制镇、工矿區(qū)0.6元至12元。

　　大、中、小(xiǎo)城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数為(wèi)依据，按照國(guó)務(wù)院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分(fēn)。人口在50万以上者為(wèi)大城市;人口在20万至50万之间者為(wèi)中等城市;人口在20万以下者為(wèi)小(xiǎo)城市。

　　各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府可(kě)根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地區(qū)的适用(yòng)税额幅度。经济落后地區(qū)，土地使用(yòng)税的适用(yòng)税额标准可(kě)适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地區(qū)的适用(yòng)税额标准可(kě)以适当提高，但须报财政部批准。

新(xīn)征用(yòng)的土地，依照下列规定缴纳土地使用(yòng)税：

　　(1)征用(yòng)的耕地，自批准征用(yòng)之日起满一年时开始缴纳土地使用(yòng)税;

　　(2)征用(yòng)的非耕地，自批准征用(yòng)次月起缴纳土地使用(yòng)税。

　　以出让或转让方式有(yǒu)偿取得土地使用(yòng)权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用(yòng)税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用(yòng)税。

　　年应纳税税额=(实际占用(yòng)的土地面积—施工许可(kě)证上注明的配套公共服務(wù)设施建筑面积÷总可(kě)售建筑面积×实际占用(yòng)的土地面积)×适用(yòng)税额÷12×应税期限 。

　　开发产品完工交楼后，可(kě)以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用(yòng)税应纳税额。

　　年应纳税税额=[实际占用(yòng)的土地面积×(1—廉租房或经适房建筑面积÷总建筑面积—预售(销售)许可(kě)证可(kě)销售面积÷项目总可(kě)销售面积)×适用(yòng)税额÷12]×应税期限。

三、土地增值税

　　开发商(shāng)分(fēn)期分(fēn)批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可(kě)按转让土地使用(yòng)权的面积占总面积的比例计算分(fēn)摊，或按建筑面积计算分(fēn)摊，也可(kě)按税務(wù)机关确认的其他(tā)方式计算分(fēn)摊，属多(duō)个房地产项目共同的成本费用(yòng)，应按清算项目可(kě)售建筑面积占多(duō)个项目可(kě)售总建筑面积的比例或其他(tā)合理(lǐ)的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

四、企业所得税

　　共同成本和不能(néng)分(fēn)清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分(fēn)配至各成本对象，具體(tǐ)分(fēn)配方法可(kě)按以下规定选其一：(1)占地面积法　(2)建筑面积法 (3)直接成本法(4)预算造价法

第六章 预售环节财税处理(lǐ)

　　房地产企业的开发项目达到规定开发程度，取得《商(shāng)品房预售许可(kě)证》后，出售在建中的开发产品，收取预收款项，称為(wèi)预售，计入“预收账款”核算：按合同规定预收款项;

　　诚意金、订金作為(wèi)预付款性质，是当事人一种支付手段，不具有(yǒu)担保性质，如合同履行则冲抵房款，不履行不适用(yòng)“定金双倍返还罚则”，非合同约定，仅按《订房单》或《承诺书》或类似凭据约定收的，不受《合同法》约束和保护，仅具有(yǒu)暂收应付性质，因此在“其他(tā)应付款”核算。

一、增值税

　　1、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

　　应预缴增值税=预缴款÷(1+适用(yòng)税率)×3%

　　2、房地产企业的预收款，為(wèi)不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

　　3、预收款的发票开具

　　(1) 开票系统中有(yǒu) 6“未发生销售行為(wèi)的不征税项目”，用(yòng)于纳税人收取款项但未发生销售货物(wù)、应税劳務(wù)、服務(wù)、无形资产或不动产情形。“未发生销售行為(wèi)的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

　　(2)第一，期房销售 交房前收到预收款，选 6“未发生销售行為(wèi)的不征税项目”下602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用(yòng)发票。开发票次月按3%预缴率预缴增值税，不需纳税申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服務(wù)厅手工清卡。

　　交房后，需将之前开的税率栏為(wèi) “不征税”的普通发票收回红冲后再重新(xīn)开税率栏带实际税率的增值税发票，并于次月纳税申报。此处原开的 “不征税”普通发票如不收回红冲，对方有(yǒu)重复入账问题。

　　此项要求在各地执行过程中，部分(fēn)地區(qū)从工作量等角度考虑并不实际收回原有(yǒu)发票，有(yǒu)一定的争议存在。

　　第二，现房销售 由于预收房款后会马上交房，可(kě)直接开税率栏带实际税率的增值税发票，并申报。

　　第三， 已申报缴营业税未开票补开票

　　选 6“未发生销售行為(wèi)的不征税项目”下603“已申报缴纳营业税未开票补开票”编码开票，并在发票税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用(yòng)发票，开发票后不用(yòng)申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服務(wù)厅手工清卡。

二、土地增值税

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他(tā)原因，而无法据以计算土地增值税的，可(kě)预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理(lǐ)结算后再进行清算，多(duō)退少补。

　　预缴土地增值税=(当期收取的价款和价外费用(yòng)-当期增值税额)×预征率

　　预征率在各个地方有(yǒu)所不同，一般来讲是按4%的预征率征收的，例如：

　　《深圳市地方税務(wù)局关于土地增值税核定征收有(yǒu)关问题的通知》(深地税发〔2009〕460号)对普通标准住宅销售收入核定征收率為(wèi)6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率為(wèi)8%，对写字楼、商(shāng)铺销售收入核定征收率為(wèi)10%，对其他(tā)类型房地产销售收入核定征收率為(wèi)5%。

三、企业所得税

　　1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率(由各地按物(wù)业形态區(qū)分(fēn)各不相同，一般為(wèi)10%-20%)分(fēn)季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　完工产品销售收入确认用(yòng)竣工、使用(yòng)、确权三者孰早原则：

　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理(lǐ)部门备案。

　　(2)开发产品已开始投入使用(yòng)。

　　(3)开发产品已取得了初始产权证明。

　　2、企业通过正式签《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入，(收入的确认以交房、业主正式取得使用(yòng)权為(wèi)标准确认收入的实现)应确认销售收入实现，凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入;未纳入开发产品价内并由企业外其他(tā)收取部门、单位开发票的，可(kě)作代收代缴款项管理(lǐ)。

第七章 竣工验收阶段税務(wù)处理(lǐ)

　　房地产开发项目竣工验收主要包括产权办理(lǐ)及收入确认。

一、产权办理(lǐ)

　　房地产产权办理(lǐ)是产权转移的过程，即房屋权属登记，是房地产交易过程中不可(kě)或缺的重要环节，也是将预收房款结转销售收入关键标志(zhì)，从而实现确认营业收入实现。

二、收入确认

　　收入确认条件：(1)企业已将商(shāng)品所有(yǒu)权上主要风险和报酬转给購(gòu)货方;(2)企业既没保留通常与所有(yǒu)权相联系的继续管理(lǐ)权，也没对已售出商(shāng)品实施有(yǒu)效控制;(3)收入金额能(néng)可(kě)靠计量;(4)相关经济利益很(hěn)可(kě)能(néng)流入企业;(5)相关的已发生或将发生成本能(néng)可(kě)靠计量。

　　房地产开发企业土地开发、建造、销售住宅、商(shāng)业用(yòng)房及其他(tā)建筑物(wù)符合以下条件视為(wèi)已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理(lǐ)部门备案、开发产品投入使用(yòng)、开发产品已取得初始产权证明。

　　产品完工后及时结转收入、企业可(kě)以在汇算清缴前任意选择时点结转收入。因此预售收入结转為(wèi)实际收入是一个汇算清缴的年度问题，开发产品销售收入的范围為(wèi)产品开发过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物(wù)及其他(tā)基金利益，值得注意的是，企业代收的各种基金、费用(yòng)和附加，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应确认未销售收入并由企业之外的其他(tā)部门收取、单位开具发票的，可(kě)作為(wèi)代收代缴款项。

　　同时应将完工产品成本结转主营业務(wù)成本，财務(wù)一般程序:1、结转销售收入和销售成本;2、完成与施工方竣工结算，确认竣工结算报告并向施工方支付工程结算价款。

　　工程竣工决算期限注意项目：应防止项目完工但无法取得进项税票抵扣，销售完毕，进项留抵无法退税。

　　收入、成本确认后，应汇总附加税金、预缴土地增值税(或清算已缴纳土地增值税)、期间费用(yòng)，其他(tā)业務(wù)利润、营业外收支等，计算实际利润，将其与预计毛利额之间的差异，计入完工产品年度应纳税所得额，计算应补缴企业所得税。

三、竣工验收阶段几个特殊问题

　　(一)未竣工或未及时清算的处理(lǐ)

　　企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率(项目位于省自治區(qū)、直辖市和计划单列市所在地不得低于15%、地级市城區(qū)不得低于10%、其他(tā)地區(qū)不得低于5%、经济适用(yòng)房、限价房、危房改造毛利率不得低于3%)分(fēn)季(月)度计算出毛利额，扣除期间费用(yòng)、附加税金、土地增值税后计入当期应纳税所得额，值得注意的是，作為(wèi)项目企业所得税汇算清缴时，企业必须出具相关利润计算差异调整情况的税務(wù)鉴证报告以及税務(wù)机关需要的其他(tā)资料。

　　实际操作中，以竣工证明作為(wèi)主要标志(zhì)的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有(yǒu)些建安发票尚未取得。会引起实际发生成本无法扣除(出包工程未办理(lǐ)结算取得全额发票，在证明材料充分(fēn)的前提下，其发票不足金额可(kě)以预提，但最高不得超过合同金额10%)，因此部分(fēn)地區(qū)以取得备案表或土地和商(shāng)品房移交，以将发票账单提交买主时作為(wèi)完工产品结转标准。

　　(二)视同销售的税務(wù)处理(lǐ)

　　企业用(yòng)于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分(fēn)配给股东或投资人、抵偿债務(wù)、换取其他(tā)单位或个人的非货币性资产行為(wèi)视同销售，应于开发产品所有(yǒu)权或使用(yòng)权转移或与实际取得利益权利时确认收入，确认收入采用(yòng)的价格包括：本企业近期或最近月份同类开发产品销售价格、由主管税務(wù)部门参照当地同类开发产品市场公允价值、按开发产品成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具體(tǐ)由主管税務(wù)机关确认。

　　(三)租赁预约协议特殊规定

　　企业新(xīn)建开发产品在尚未完工或办理(lǐ)初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用(yòng)之日按租金确认收入实现，企业在进行成本、费用(yòng)的核算与扣除时，必须按规定區(qū)分(fēn)期间费用(yòng)和开发产品会计成本与计税成本、已销售开发产品成本与未销开发产品计税成本界限，一般来说计入期间费用(yòng)对所得税有(yǒu)益，而计入开发成本，由于可(kě)以加计扣除，对土增税有(yǒu)益，且是永久性差异，因此企业可(kě)以将开发间接费用(yòng)计入开发成本(國(guó)税发(2009)31号文(wén))

四、几个特殊事项税務(wù)处理(lǐ)

　　1、客户交定金后，提出解除合同，开发企业按挞定没收定金，交易未成立，未发生不动产转移应税行為(wèi)，无增值税纳税义務(wù)、业主因未按规定期限付款，企业加收延期付款违约金、利息，已发生不动产行為(wèi)转移，应征增值税;

　　2、因企业未协调按揭银行导致无法贷款被解除合同，房地产企业支付客户违约金(个人收据)，根据國(guó)税函[2006]865号，需代扣个税(其它所得，计征20%个人所得税)、但因延期交房或质量问题，支付业主违约金、索赔，不需代扣个税;

　　3、与建筑企业、供应商(shāng)：因延误工期或材料质量问题，房地产企业扣违约金或索赔款如取得普票或专票未抵扣进项税，无增值税问题(无需转出)、如取得专票已抵扣进项税，根据國(guó)税发[2004]136号，红字发票信息表，应作进项转出处理(lǐ)。

第八章 税收清算主要环节

　　一、土地增值税预征

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他(tā)原因，而无法计算土地增值税的，可(kě)以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理(lǐ)结算后再进行清算。

　　二、土地增值税清算条件

　　《國(guó)家税務(wù)总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理(lǐ)有(yǒu)关问题的通知》(國(guó)税发〔2006〕187号 ，2006年12月28日)

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2、整體(tǐ)转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3、直接转让土地使用(yòng)权的。

　　《土地增值税清算管理(lǐ)规程》(國(guó)税发〔2009〕91号，2009年5月12日)。

　　符合下列情形之一的，主管税務(wù)机关可(kě)要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可(kě)售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可(kě)售建筑面积已经出租或自用(yòng)的;

　　2、取得销售(预售)许可(kě)证满三年仍未销售完毕的;

　　3、纳税人申请注销税務(wù)登记但未办理(lǐ)土地增值税清算手续的(对注销税務(wù)登记但未办理(lǐ)土地增值税清算手续的，应在办理(lǐ)注销登记前进行土地增值税清算);

　　4、省税務(wù)机关规定的其他(tā)情况。

三、计算土地增值额的扣除项目主要包括

　　(一)取得土地使用(yòng)权所支付的金额;

　　取得土地使用(yòng)权所支付的金额，是指纳税人為(wèi)取得土地使用(yòng)权所支付的地价款和按國(guó)家统一规定交纳的有(yǒu)关费用(yòng);

　　纳税人成片受让土地使用(yòng)权后，分(fēn)期分(fēn)批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可(kě)按照转让土地使用(yòng)权的面积占总面积的比例计算分(fēn)摊，或按照建筑面积计算分(fēn)摊，也可(kě)以按税務(wù)机关确认的其他(tā)方式计算分(fēn)摊。

　　(二)开发土地的成本、费用(yòng);

　　(三)新(xīn)建房及配套设施的成本、费用(yòng)，或者旧房及建筑物(wù)的评估价格

　　(四)与转让房地产有(yǒu)关的税金(土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可(kě)以计入扣除项目);

　　(五)财政部规定的其他(tā)扣除项目。

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有(yǒu)偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(yòng)乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用(yòng)=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

四、土地增值税清算时收入确认和收入划分(fēn)的方法

（一）收入确认方法：

1、确认总可(kě)售面积与已销售面积：

　　总可(kě)售面积：建设工程规划许可(kě)证、销售许可(kě)证、大产权证、测绘表等载明面积;

　　已销售面积：核对销售合同、销控表、代销清单、视同销售业務(wù)文(wén)件、开发产品明细账、销售成本明细账;

2、确认销售金额：

　　销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文(wén)件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业務(wù)收入;

3、确认销售实现时间：

　　销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、签订正式销售合同(网签)时间、视同销售业務(wù)产权转移的时间。

（二）收入划分(fēn)方法

：

　　1、划分(fēn)清算项目收入与非清算项目收入;

　　2、划分(fēn)预售收入与清算销售收入;

　　3、检查销售收入是否全额入账，有(yǒu)无只开票不入账，一般可(kě)与房管局网签系统核对;

　　4、确认销售退回、销售折扣与折让是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理(lǐ)是否正确。重点核实给予关联方的销售折扣与折让是否合理(lǐ)，是否有(yǒu)利用(yòng)销售折扣和折让转利于关联方等情况。;

　　5、审核按揭款收入有(yǒu)无申报纳税，有(yǒu)无挂在往来账，如“其他(tā)应付款”，不作销售收入申报纳税的情形;

　　6、视同销售业務(wù)是否并入清算收入;

　　7、销售不动产过程中收取的价外费用(yòng)，如天然气初装费、有(yǒu)線(xiàn)電(diàn)视初装费等收益，是否按规定处理(lǐ);

　　8、审核预售环节各项税款申报情况，重点是营改增阶段税额是否重复纳税。

五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容

（一）成本检查的方法：

　　1、根据确认的销售面积正确结转相应销售成本;

　　2、确认开发成本金额;

　　(1)开发总成本：概预算报告、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、建设部门公布的单位定额、当地公布的平均开发成本、工程施工监理(lǐ)记录及监理(lǐ)报告、工程合同台账等;

　　(2)完工产品开发成本：工程竣工验收报告、成本计算单、完工产品规划面积、完工产品实测面积;

　　(3)已销产品开发成本：销售合同、视同销售业務(wù)文(wén)件、交楼记录、单位成本计算表。

（二）成本检查内容：

　　1、划分(fēn)清算项目成本与非清算醒目成本;

　　2、有(yǒu)无利用(yòng)虚增开支范围、虚提费用(yòng)标准、虚构开发业務(wù)、取得虚假票据等手段虚增开发成本，成本费用(yòng)支出明显不合理(lǐ)，额度过大的情形;

　　3、甲供材成本是否重复扣除、是否将已退还政府基金重复扣除;

　　4、是否将开发费用(yòng)计入开发成本;

　　5、有(yǒu)无预提开发成本费用(yòng);

　　6、是否利用(yòng)关联方承包或分(fēn)包，增加或者减少建筑安装成本造价;

　　7、自营工程建安费用(yòng)支出是否合理(lǐ)，记账凭证 是否合法;

　　8、同时开发多(duō)个项目的、土地价款是否在不同类型房地产项目进行合理(lǐ)分(fēn)摊;

　　9、企业实际发生的开发成本、费用(yòng)是否取得了合法、有(yǒu)效凭证;

　　10、税金扣除是否符合规定，增值税是否计入税金及附加等。

第九章、二手房屋买卖涉及税费分(fēn)析

1、契税

　　(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次購(gòu)买面积小(xiǎo)于(含)90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%，若买方首次購(gòu)买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;二套房購(gòu)买面积小(xiǎo)于(含)90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%，若买方首次購(gòu)买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;三套及以上收取计税单价×总面积×3%。注：首次購(gòu)买和普通住宅同时具备才可(kě)以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可(kě)以享受优惠。若买方購(gòu)买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

2、印花(huā)税

　　(税率1‰买卖双方各半)不过从2009年至今國(guó)家暂免征收。

　　城建税

　　增值税的7%;教育费附加税;增值税的3%。

3、个人所得税

　　(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭為(wèi)单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有(yǒu)两个条件①家庭唯一住宅②購(gòu)买时间超过5年。如果两个条件同时满足可(kě)以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能(néng)够重新(xīn)購(gòu)买房产并取得产权则可(kě)以全部或部分(fēn)退还纳税保证金，具體(tǐ)退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注：税務(wù)局会审核卖方夫妻双方名下是否有(yǒu)其他(tā)房产作為(wèi)家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有(yǒu)发放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且税務(wù)局在征税过程中对于增值税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　正常过户

　　交易手续费：2.5元/平方米×建筑面积 ;

　　合同印花(huā)税：房屋成交总额×0.05%;

　　增 值 税：普通住宅 2年内：房屋成交总额×5.55% ;2年或2年以上：免征 ;

　　非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% ;

　　个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分(fēn)×20%;

　　非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分(fēn)×20%;

　　土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%

　　3年至5年：房屋成交总额×0.25%5年或5年以上：免征;

　　买卖合同公证费：(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;

契税是应由买方交纳的，交税比例是：

　　1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

　　2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

　　赠与过户

　　1、费用(yòng)：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米×产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他(tā)费用(yòng)和正常过户一样

　　2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可(kě)以过户。⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

　　继承过户

　　1、继承房产的费用(yòng)有(yǒu)：⑴公证费 40元/平米×产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单放弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)买超过2年的话就可(kě)以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用(yòng)。

　　2、所需材料：⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有(yǒu)当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有(yǒu)的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即為(wèi)所有(yǒu)继承人并且都自愿放弃继承权。